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Wenn ein Mieter Schäden in der Wohnung hinterlässt

16.04.2018

(verpd) Ein Schadenersatzanspruch eines Hausbesitzers wegen der Beschädigung einer von ihm vermieteten Wohnung setzt keine vorherige Fristsetzung zum Beseitigen der Schäden voraus. Das hat der Bundesgerichtshof mit einem aktuellen Urteil entschieden (Az.: VIII ZR 157/17).

Nach einem mehr als siebenjährigen Mietverhältnis für eine Wohnung wurde der Mietvertrag zwischen einem Mieter und einem Vermieter einvernehmlich beendet. Bei der Rücknahme der Mieträume stellte der Vermieter jedoch verschiedene Mängel fest. Er machte dem Ex-Mieter unter anderem zum Vorwurf, für Schimmelbefall in mehreren Räumen verantwortlich zu sein. Auch die Badezimmerarmaturen habe der Mieter nur mangelhaft gepflegt. Er habe außerdem einen Lackschaden an einem der Heizkörper verursacht.

Wegen der Kosten des Beseitigens der Schäden sowie wegen eines dadurch entstandenen Mietausfalls forderte der Vermieter seinen Ex-Mieter zur Zahlung eines Schadenersatzes in Höhe von rund 5.200 Euro auf. Der Mieter hielt die Forderung allerdings für ungerechtfertigt. Das begründete er damit, dass der Vermieter dazu verpflichtet gewesen wäre, ihm eine Frist zum Beseitigen der Schäden zu setzen. Erst nach erfolglosem Ablauf der Frist hätte der Vermieter Schadenersatz verlangen können. Eine Frist sei jedoch nicht gesetzt worden.

Keine Fristsetzung erforderlich

Auf diese Diskussion wollte sich der Vermieter nicht einlassen und verklagte den Mieter mit Erfolg. Sowohl das Amtsgericht Bad Neustadt an der Saale als auch das Landgericht Schweinfurt hielten die Forderung des Vermieters für berechtigt. Auch mit seiner beim Bundesgerichtshof eingereichten Revision gegen die Entscheidung der Berufungsinstanz hatte der beklagte Mieter keinen Erfolg.

Nach Überzeugung der Richter ist es unstreitig, dass der Beklagte für die von seinem ehemaligen Vermieter monierten Schäden in der von ihm gemieteten Wohnung verantwortlich ist. Dem Vermieter stehe daher gemäß Paragraf 280 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ein Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz zu. Dabei könne er statt einer Schadenbeseitigung im Sinne von Paragraf 249 BGB auch den zur Wiederherstellung einer beschädigten oder zerstörten Mietsache erforderlichen Geldbetrag verlangen.

Einer Fristsetzung zum Beheben des Schadens bedarf es nach Meinung des Bundesgerichtshofs nicht. Denn die setze eine Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten durch den Schuldner voraus. Um solche würde es sich bei der Rückgabe einer Mietwohnung jedoch nicht handeln. Eine Fristsetzung zur Schadenbeseitigung sei in Fällen eines Mietverhältnisses allenfalls erforderlich, wenn ein Mieter zum Beispiel seiner laut Mietvertrag übernommenen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht nachkomme. Dies sei jedoch nicht Gegenstand des Verfahrens gewesen.

Wenn sich Mieter und Vermieter streiten

Nicht immer bleibt ein Mietverhältnis konfliktfrei, wie der Fall zeigt. Vermieter, die eine Schadenersatzforderung oder ein sonstiges Recht gegenüber ihrem Mieter geltend machen wollen, profitieren, wenn sie eine Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz-Versicherung für Vermieter haben. Der Rechtsschutzversicherer übernimmt für den Vermieter bei Streitigkeiten nämlich die anfallenden Prozesskosten, wenn der entsprechende Versicherer vorab eine Leistungszusage erteilt hat und der Konflikt per Anwalt oder sogar vor Gericht geklärt wird.

Doch auch Mieter können sich mit einer Mietrechtsschutz-Versicherung, die in der Regel vergünstigt in eine Privat-Rechtsschutz-Police miteingeschlossen werden kann, gegen Ungerechtigkeiten seitens ihres Vermieters wehren. Üblicherweise besteht der Versicherungsschutz nach einer Wartezeit von meist drei Monaten nach Vertragsabschluss. Wichtig ist immer, dass der Versicherte einen Streitfall unverzüglich meldet, also bereits beim ersten Besuch des Anwalts eine entsprechende Leistungszusage bei seinem Rechtsschutzversicherer einholt.

Übrigens: Viele Rechtsschutzversicherer bieten in ihren Rechtsschutz-Policen nicht nur einen Kostenschutz für einen Anwalt und einen Gerichtsprozess, sondern übernehmen auch die Gebühren für ein Meditationsverfahren, bevor man sich vor Gericht streitet. Diese besondere Form der außergerichtlichen Schlichtung ist insbesondere bei Streitfällen sinnvoll, bei denen die Streitpartner auch nach dem Konflikt immer wieder aufeinandertreffen werden, wie auch bei Konflikten zwischen Mieter und Vermieter, wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung bleibt.


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